2019年尘埃落定,仓储市场规范和成熟。

　　西安

　　物流仓储业的变化与未来发展

　　2018以来，物流业成为西安最受关注的产业。京东把整个无人机总部和研发中心放在了西安;圆通在西安投资了航空公司和科技公司;中通建起了西北电商物流产业园;传化集团董事长徐冠巨称要打造“一城二港三中心”。

　　2019年平安不动产汽车金融产业园即将竣工，苏宁在高新区落户，京东亚洲一号，国美电商中心都将竣工;西铁局联运枢纽落成，万科沣东盈石落成，预计在建总体项目落成后面积达到 1788.59万㎡

　　西安仓储业现状

　　西安范围内的所有高标准仓储及部分低端库房。如图所示，西安的主要仓储聚集区在西北部，但不可忽视的是随着陕西省自贸区的揭牌及港务区、临潼现代物流园区依托公路、铁路地缘优势的强势发展，西安东北区域高标准仓储面积近年来呈现出猛增的态势

　　西安市仓储项目分布一览

　　随着城市改造的进程，仓储业已更新换代，区位和组成形态已发生质的变化。

　　由于房地产和城市的扩容，原来包含在市区的仓库群落逐步外迁，以天台八路地区为核心，随着西部汽车城和世纪大道的繁荣、天台八路仓库群落已消失，仅留几个钉子户孤零零不成规模。

　　大兴路以533国储物流为代表，大兴路仓库群落已经不复存在，以曲江新区为代表，长鸣路以及等驾坡田马路地区的仓库群落也已大部分已经拆迁完成;以北郊大明宫建材市场为中轴，随着国会山项目高铁等因素，正在消退。

　　从以上市场变化可以得出结论、西安的仓储业正在发生着巨大的变化、从地理位置的外迁、农民仓的锐减、仓储价格的变化、租赁企业的变化，2018将成为西安仓储业的分水岭!

　　随着新的仓库逐步落成、西安逐渐形成三个仓储群落、在2018年从而替代原有的集中在天台八路、建章路、大明宫、田马路的仓储群落。

　　1空港仓储群落

　　落成项目：

　　西安空港·西咸新区

　　普洛斯普航陕西仓储服务有限公司：(机场北、机场南)空港新城周公大道以北、迎宾大道以南，占地面积435亩，建筑面积约18.3万㎡、主要建设国际化高标准的单层钢结构仓库及综合楼。

　　陕西融盛圆通速递有限公司：圆通速递西北转运中心是国际航空物流枢纽重点发展的快递物流产业， 占地面积120亩，建筑面积约5万平方米。

　　陕西西咸新区空港新城新地物流有限公司：占地面积111亩，总建筑面积4.8万㎡。

　　咸阳宝湾国际物流有限公司：园区规划用地总面积633 亩，项目一期建设7栋高标准仓库。配备综合办公楼，食堂、宿舍，总建筑面积11.3万㎡。

　　陕西瑞银申通快递有限公司：申通快递西北转运中心建成后将成为申通快递西北地区转运枢纽，预计日处理邮件达60万件，年货物流量达1.5亿票。

　　空港保税区：面积0.36平方公里、已建成4万㎡高标仓、1万㎡冷库。

　　民生电商民熙咸阳金融物流园：占地面积约200亩，建筑面积7万㎡。

　　华翰航空物流中心：占地82亩; 建设面积6.5万㎡。总投资1.6亿元。

　　万科巴夫洛冷链物流中心：占地183亩; 建设面积10万㎡。总投资4.1亿元。

　　联储空港现代物流基地：占地152亩; 建设面积8.7万㎡。总投资3亿元。

　　在建项目：

　　长安现代物流园一期(海航)：占地面积428亩，建设面积31万㎡，总投资12.8亿元。

　　丰树西咸空港新城物流园：项目占地面积约184亩，建筑面积7.2万㎡。

　　深圳航空西安运营基地：占地57亩; 建设面积7.8万㎡。总投资5.65亿元。

　　西安邮政速递西北航空电商物流中心：占地145亩; 建设面积6.2万㎡。总投资3亿元。

　　西安航空企业中心：占地461亩; 建设面积63,6万㎡。总投资32.65亿元。

　　西咸新区空港新城富立实业有限公司 富立物流园项目净用地面积：11.6公顷;总建筑面积:72340.56㎡其中:地上建筑面积71680.51㎡,地下建筑面积660.05㎡);计容建筑面积132175.87㎡;容积率:1.14;建筑密度54.43 %;绿地率:5.76%;机动车停车位:244个。

　　2沣东仓储园区群落

　　普洛斯经开物流园：草滩生态区草滩七路，占地100亩、3.8万㎡。

　　普洛斯沣东物流园：尚航路占地260亩、8万㎡、超宽雨棚;定位快运业。

　　菜鸟中国智能骨干网西北核心节点： 项目将建设约14.7 万㎡的电子商务物联网应用中心及电商产业配套园区 。

　　菜鸟网络·沣东新城

　　丰树沣东物流园：占地334 亩，总建筑面积约7 万㎡的产业园区，德邦、郑明、宝秦入驻。

　　万纬西安沣东物流园：190亩：建筑面积：13万㎡。

　　• 建筑形态：1栋单层库+ 4栋双层库+配套楼。

　　嘉里物流(西北)中心：石化大道西段110号，占地面积36500㎡，总 面积2.6万㎡。

　　都乐西北总部基地及智能物流配送中心：占地39亩 建筑面积2.6万㎡ 总投资0.66亿元。

　　沣西 ：

　　宇培西北电子商务分拨结算中心 (附冷)沣西：占地面积约182.5亩， 建筑面积22万m²，主要建设分拨中心、结算中心、电商销售中心及供应链管理平台。

　　陕西润海综合物流园区：占地810亩 建筑面积8.5万平方米总投资10.6亿元。

　　秦汉新城：

　　安华维龙电子商务园：占地342亩 建筑面积15.9万㎡ 投资5.58亿元。

　　融港物流空地一体化高科技现代物流园：占地面积157亩 建筑面积8.4万平方米 总投资3.98亿元。

　　草滩：

　　松茂食品：草滩生态园(冷库)2万㎡、内置月台。

　　复星国药西北营运中心：尚谡路 草滩 占地183亩，建筑面积 7.5万㎡。

　　雨润西安农副产品全球采购中心：占地1675亩 建筑面积201万㎡ 总投资60亿元。

　　招商局物流园：占地120亩，4.9万㎡(含恒温仓1.2万㎡)。

　　航航天基地 (在建)：

　　京东总部物流中心：占地1000亩，建筑面积 21万㎡ ，总投资10亿元.

　　西安电子商务金融物流园(平安)：占地193亩，建筑面积 7.36万㎡，总投资8亿元。

　　西安航天基地综合保税区(一期)：占地608亩，建筑面积7.36㎡，总投资8亿元。

　　深国际航天城物流园：占地面积约180亩，航天城长安区 9.3万㎡。

　　3国际港务区仓储群落

　　西安嘉浩丝路科技产业园：临潼区钢贸大道：占地面积达151亩，建筑面积超6.1万平方米、独立普通高标仓库17,858㎡、独立多温区高标冷库11504㎡。

　　国际港务区多式联运示范中心--西铁恒顺物流园： 现.面积1700亩、集装箱中心站和北侧综合铁路货场， 包含钢材、仓储、零担、冷链、铁路到达、是新亚欧大陆桥.中国西部重要节点。

　　西安港务区多式联运示范工程：占地524亩; 建设面积34.4万㎡。总投资13.24亿元。

　　国际口岸设施建设：占地426.4亩; 建设面积11.98万㎡。总投资12.11亿元。

　　新加坡讯通：总投资2.6亿元，项目用地300亩，净用地约214.3亩、秦汉大道 其中仓储面积 2.5万㎡。

　　中国移动通信集团西北大区物流中心：占地180亩，建筑面积约30000㎡，物流服务中心建筑面积约7000㎡。项目总投资约6.8亿元。

　　保税综合物流园：规划用地6.172平方公里， 前2栋改建为“洋码头”国际申商平台， 内建成有保税加工1栋，仓库8栋，另有1栋冷库。

　　西北现代医药物流中心:用地面积120亩，主要为派昂医药自用配送中心，盛前一期建成1栋6500㎡，立体仓库1.9万㎡， 西北医药物流中心项目总投资6亿元，总占地面积133.135亩，项目一期于2014年2月投入运营。其中一期总建筑面积59万㎡;二期建筑面积4万㎡(规划建设四个仓储中心)。

　　陕西新民生现代化医药物流项目：总投资6.5亿元人民币。该项目占地120亩，分两期建设，(其中一期占地70亩，投资1.5亿元;二期占地50亩，投资5亿元)。

　　新加坡讯通：外资 秦汉大道 国际港务区 2.5 2011年 丙二类 100% 1天/元 无 汽配、保税小客户。

　　京东西北电子商务基地：占地320亩亩; 建设面积21.7万㎡。总投资7.6亿元;总建筑面积217106.30㎡，厂房面积197100.2㎡;宿舍及食堂配套设施14261.04㎡，设备用房4983.13㎡，地下建筑面积761.93平方米。

　　建在建项目：

　　丝绸之路经济带国际口岸建设：占地90亩：建设面积25.6万㎡。总投资25亿元。

　　临潼宝湾国际物流有限公司：临潼区钢贸大道。园区用地总面积313亩，建设6栋高标准仓库，配备综合办公楼，食堂、宿舍，建筑面积约9.3万m²。

　　传化城市物流中心：占地300亩; 建设面积6万㎡，总投资20亿元。

　　安博国际港物流中心：占地152亩; 建设面积5.09万㎡。总投资17亿元。

　　招商局西北物流分拨中心：陕西供应链集成服务平台：占地约170亩，总投资4.6亿，总建筑面积约10.4万平方米，其中两栋立体仓库建筑面积为8.7万平方米。

　　中国邮政西北中心：占地300亩; 建设面积20万㎡，总投资10亿元。

　　西安综合保税区二期：占地965亩; 总投资22亿元。

　　百利威西安国际电子商务产业园：占地190亩; 建设面积13万㎡，总投资9亿元。

　　一带一路放心粮食工程：占地294亩; 建设面积8万㎡，总投资5亿元。

　　国美西北电子商务运营中心：规划用地约324亩，建筑面积114393.4㎡，总投资4.33亿元 。

　　国际港务区整体规模受限，整体向生活小镇和大运会方向靠拢，将有大幅度的价格提升;对于国际港务区管委会，也倾向于对纳税大户进行土地财政的倾斜。

　　4灞桥区：临潼现代物流园

落成项目·灞桥区

　　中储西部国际钢铁物流基地：占地面积658.6亩，建设面积12.1万㎡，总投资10亿元。

　　陕西商储灞桥物流中心：占地面积202亩，建设面积12.93万㎡，总投资2.7亿元。

　　嘉浩丝路科技产业园：总投资2.3亿元。

　　临潼区钢贸大道：占地面积达151亩，建筑面积超6.1万㎡、独立普通高标仓库17,858㎡、独立多温区高标冷库11504㎡。

　　建在建项目：

　　西安粮食交易中心：占地面积200亩，建设面积15万㎡。总投资5亿元。

　　陕西东大石油化工物流中心：占地面积1200亩，建设面积30万㎡。总投资14.8亿元。

　　智慧物流小镇：占地面积2300亩，报建中、总投资40亿元。

　　西港现代国际物流园：占地面积500亩，报建中、总投资12.29亿元。

　　中国物流西安综合物流园：占地面积500亩，报建中、总投资6亿元。

　　泉通特种型材西北物流中心：占地233.9亩 ，建设面积14.7万平方米 ，总投资 4.5亿元。

　　西安临潼宝湾物流中心：占地313亩，建设面积15.2万㎡，总投资 4.5亿元。

　　西安(温州)纺织服装产业园临潼物流园：占地253亩，建设面积35.2万平方米， 总投资 8.5亿元。

　　新丰泰(临潼)汽车配件物流产业园：占地399.5亩，建设面积15.1万平方米，总投资 9.9亿元。

　　丝绸之路起点新丰物流基地：占地 4150亩，建设面积20万平方米，总投资150亿元。

　　中央储备粮西安大明宫直属库代王分库项目：占地 120亩，建设面积8万平方米，总投资3.5亿元。

　　5长安引镇物流园

　　长安区·引镇物流园区

　　落成项目：

　　百丽鞋业西北物流中心：占地78.625亩，建筑总面积 85660.23 ㎡，仓库和配套用房的面积分别是：仓库85642.23，配套用房：18平方米，可租赁面积85642.23㎡;主要建筑有 仓库、C区配套综合楼、停车场 ，消防耐火等级为 丙二类。

　　在建项目：

　　中荷冷链生产仓储物流基地：占地790亩， 建设面积37万㎡，总投资16.3亿元。

　　陕西铁投西安南站项目：占地498亩，建设面积23万㎡，总投资 6 亿元。

　　长安现代农业物流园：占地347亩，报建中，总投资 4.9亿元。

　　普洛斯引镇长安物流园：占地160亩，报6.3万㎡，总投资 3亿元。

　　7

　　鄠邑区在建项目

　　中通西北电商物流产业园：占地面积221亩;建设面积 19.47万㎡，投资5亿元。

　　西安京西医药物流园：占地面积135亩;建设面积 27万㎡，投资9.5亿元。

　　渭丰纸箱包装物资物流中心：占地面积120亩;建设面积 6.38万平方米，投资0.69亿元。

　　8

　　泾河新城

　　陕西国储物流园：占地800亩，建筑面积11.47万㎡，总投资4.1亿元。

　　国际物资储备西部核心物流基地：占地776亩 建筑面积15.198万㎡，总投资7.9亿元。

　　兵工西北集中采购中心及现代物流园：占地339亩，建筑面积12.94万㎡，总投资5.7亿元。

　　唯品会西北总部及仓储运营中心：占地440亩，建筑面积21万㎡，总投资12亿元。

　　西安电子商务(汽车)金融物流园(平安):总占地347亩，建筑面积总面积136693㎡ ，总投资13亿元。

　　9

　　高陵区

　　建成项目：

　　高陵东盈仓储物流园：占地197亩，建筑面积12万㎡，总投资3.6亿元。

　　陕西利亨仓储物流园：占地256亩，建筑面积10.3万㎡，总投资4.09亿元。

　　嘉民(光大)西北物流基地：泾高路·渭北工业园 10 2015年 丙二类 100% 0.8天/元 顺丰、京东。

　　在建项目：

　　西安华南物流园：在建，占地面积1200亩;建筑面积102万㎡;总投资30亿元。

　　京通易购(西北)智慧物联网共同运营中心：总投资30亿元规划用地约1128亩，占地面积约75万㎡，总建筑面积约52万㎡，其中库房建筑面积约48万㎡，配套设施设备用房建筑面积约4万㎡。

　　陕西国际建筑装饰材料科技产业园：248亩，建筑面积15.7万㎡，投资5.2亿元。

　　西安海富物流工业仓储项目：占地120亩 建筑面积5.04万㎡、投资1.5亿元。

　　中韩中小产业园C区：建筑面积66.9万㎡，投资21亿元。

　　西安西部工业物流园： 建筑面积897亩 ，建筑面积77万㎡，总投资9.8亿元 。

　　西安德融物流有限公司物流项目：占地50.7亩，建筑面积1.13万㎡，总投资 0.6亿元。

　　西北国际中医 医药产业园：占地220亩，建筑面积1.45万，总投资6.8亿元。

　　西安乐道电子商务产业园：项目占地15亩、建筑面积58290㎡，其中仓库52500㎡，设备用房1200㎡，综合办公楼4500㎡，门房90㎡。

　　高陵区臻隆物流园中心：占地920亩，建筑面积3.7万㎡，总投资3亿元。

　　陕西物流集团云仓智慧信息物流港：占地2000亩，建筑面积60万㎡，总投资60亿元。

　　万方现代物流园：占地200亩，建筑面积5.93万㎡，总投资4.9亿元。

　　顺丰西北地区总部及电商产业园：占地194亩，建筑面积13万㎡，总投资7亿元。

　　9

　　蓝田县

　　西安新港仓储物流中心：占地1000亩，建筑面积43.97万㎡，总投资7.72亿元。

　　蓝田工业园智能物流园：占地1000亩，建筑面积65.6万㎡，总投资5亿元。

　　10

　　周至县

　　周至农特产冷链物流中心：占地500亩，建筑面积18万㎡，总投资3.9亿元。

　　雁塔区：西部欣桥农产品物流中心 改扩建 占地235亩，建筑面积15.64万㎡，总投资6.55亿元。

　　莲湖区 ：方欣冷藏物流中心 改扩建，占地118亩，建筑面积 5万㎡，总投资2.2亿元。

　　西安仓储业的变化分析

　　2015年仓储分布状况

　　2018年租用状况

　　从2018年的仓储业分布状况来看：

　　西安仓储业：总占地面积41210.88亩 建设面积1788.59万㎡ 总投资1204.78亿元

　　面积分析：

　　西安 1788.59㎡ 的面积中有些项目属于子虚乌有、评判标准。

　　1.压力：项目面积过大、与实施企业资金实力不匹配;如蓝田新港1000亩、物流智慧云仓2000亩;一个企业在一个地块开发50万㎡的仓储面积。销售与运营是一个难题、想象一下周边道路的承载能力(参照石化大道堵车)，物流客户就会望而却步。

　　2.审批： 如此大的土地面积，审批成为门槛，西安市土地指标审批上线500亩、超过后报请国土部;加之土地指标归集到市规划院和市委、未来的仓储用地由于税收贡献率和投资强度的问题、显得都很差;如新丰园区4500亩，在土地指标上进展缓慢。

　　西安仓储业建设标准整体偏低，仓库建筑类型多数为标准钢结构，仓库檐口高度在7米左右，仓库配备设施不全，虽大都设有雨棚和卸货平台，但建设标准偏低，无法满足未来物流企业快速发展的需求，另外，消防设施、安保系统也相对薄弱。该类仓库一般建设规模较大，占西安整体仓储面积的60%以上，属于主力仓库类型，平均租金在15-20元/平米*月，性价比高，出租率超过90%。

　　从2018年成为仓储业分割节点：

　　随着时间的推移，由于城市拆迁、三环内已经不能够审批仓储项目、以泾阳、空港、临潼现代物流、沣东为核心、形成了新的仓库群落。

　　这些仓库土地产权明晰，设防火分区，喷淋、安保等设施完备。另外，此类仓库建设方会根据其客户进行定制化建筑设计服务，配备立体货架、自动分拨系统或冷库设施等。由于设计理念超前、建设标准较高，所以此类仓储物业租赁价格较高，一般20-30元/平米*月不等;出租率在90%以上。

　　但2018新落成的仓储面积;面临空仓的风险;新落成的运营主体如嘉浩、宝湾、万科、宇培、平安.......对于本地仓储业态的陌生，同租赁三方物流、电商的洽谈和沟通需要时间磨合、招商团队尚不能掌控西安仓储业的动态变化;使得空置期难以把控。

　　从区域占比来看：

　　西三环沿线占比30.75%，是城配和商贸的集散区。

　　泾渭新城占比25.55%,是三方物流和电商的聚集区。

　　北三环草滩占比18.63% 是建材、公路分拨的聚集区。

　　西咸空港展播13.39%、是快运快递分拨的聚集区。

　　高标仓与普通仓的区分

　　运营指标对比：

　　空间利用、存储形态、作业效率与人工、成本、环境要求、追溯性。

　　从价格走势分析：

　　位于绕城高速内的仓库处于供不应求的趋势，农民仓价格在15--18元/月之间;高标仓在30/元/月。

　　位于空港的高标仓基本在22--27元/月;根据具体租赁年限、租金支付情况，给予1-3个月的装修搬仓的免租期。

　　租赁面积超过5万的使用方，有较大的价格谈判空间;价格在15元/月左右。

　　电商对于价格的敏感度不高、但对于仓库资质有严格要求;消防、房产证等有要求。

　　新零售(盒马鲜生、安鲜达、永辉、唯捷)要求区域在西咸沣东地带、有对于恒温冷链的需求;多温层仓成为首选;生鲜仓的需求量在稳步提升。

　　运营模式的区分

　　1.业务模式一：纯仓储租赁模式

　　代表企业：丰树、普洛斯、嘉民、万科等

　　这些企业为专业的工业及物流地产开发商，针对市场的发展方向，在各个重要物流节点城市拿地建仓，建成后以仓库出租为主营业务，入驻企业自行管理仓库和物流配送安排。

　　由于资本渠道的原因、这些企业着重在于土地增值上考虑较多、以1元/天/m²，投资回收期在12年以上。

　　2.业务模式二：仓配一体化业务模式

　　代表企业：招商局物流、中外运、安得等

　　三方物流以仓储配送一体化服务为主营业务，利用西安地理区位优势，设立西北片区分拨中心，辐射陕、甘、宁等西北五省。

　　由于运营业务的掌控、对仓库位置要求不苛刻;如安得位于泾阳、外运位于机场北;这些企业对于价格敏感度极高。

　　3.业务模式三：电商行业爆发、需求膨胀

　　随着互联网的大发展，以淘宝、京东和苏宁为代表的电商对于仓储的需求量逐步提上。

　　目前京东在西安的份额较大、一下依次为唯品会、日日顺、三棵松树、电商对于仓储业的需求稳定、但对于价格谈判而言、供给量的倜然增大势必会使价格有所下滑。

　　在京东的云仓计划中、60万㎡的云仓计划使得京东对仓储的要求剧增;输出管理、得到商贸数据、集中仓储对于个性化要求和系统提出了更高的要求。

　　但对于京东物流来说、云仓计划可以大幅度的使得其城市配送达到高度集约化，趋向于共配发展、利用京东高速的城市配送网络，云仓计划使得前置仓变为现实;这是京东物流战略的一盘大棋、所以未来京东有可能将成为高标仓最大的使用方。

　　快递业快运业发展 ，

　　仓储业新增长点

　　快递公司集体上市，改善分拨结构刻不容缓。

　　由于顺丰三通一达以及百世的集体上市、利用好资本提高运作效率， 首先就需要考虑转运/分拣处理中心的增加、扩建和设施升级上，包括对大规模自动化分拣设备的投放。

　　快递成本中占比最大的是运输成本和人力成本，而且随着时间的推移，人力成本逐年上升，到2015 年达到占比25.7%。在快递公司的转运中心，分拣的物流成本最高，占到了总成本的40%，其次才是配送成本

　　所以快运业、快递业将不予余力的推进中转中心的分布与运营。

　　在此普洛斯充分先显现了对于物流行业的前瞻性规划、设计规划较为完备、充分开率了快递业分拨的特征：双面、多门、雨棚宽度延伸、加大生活设置面积比例;预留停车场、充电位。

　　对于公路快运类分拨仓而言，除了结构的细微变化之外、还需考虑。

　　食宿：快运业24小时运营、员工的食宿问题未来成为仓库设施中必备条件;网络：快运业依靠的带宽需要在考虑范畴、巴枪、分拨调度对网络的依赖趋势明显;充电加油：考虑城市分拨的需要、快运业将有越来越多的新能源运营车辆、对于充电桩的要求需成为必备条件。

　　2019是西安仓储业尘埃落定

　　2018年新落成的标准化仓库有：普洛斯、宇培、宝湾、平安、嘉浩、万科、超过100万m²的标准化仓库落成、将给仓储市场带来巨大的影响。

　　原有分布区域以西安市西北角，以天台路、丰产路、西三环沿线分布居多的农民仓的拆迁是否能够转化到这些新仓;答案是否定的;前店后库的经营模式不适合整体化高标仓的运营模式。

　　2018年由于政府秦岭事件、对于违章建筑严格的管理管控;新落成集体用地上的普通仓库稀缺;对于商贸分销业提出了更高的要求缩减仓库面积、将仓库搬迁至更远的地点，如原点新城;是商贸业考虑的需求; 而高标仓的需求应产生在、三方物流、电商、快运业上。

　　新落成面积与需求面积在2018将产生不协调的因素;但这是暂时的;未来随着盒马、安鲜达等新零售企业的崛起、对于高标仓库的需求将持续增长。

　　外迁趋势明显

　　空港：由于天台八路地区与石化大道缺少纵深发展空间，该区域向空港方向迁移趋势明显;空港区域将成为三方物流西北分拨和三方西北RDC的首选位置。

　　沣东：菜鸟、丰树、万科、嘉里由于位置优越、价格过高、使得现有企业无法承担增长成本。该区域将成为城市共配企业、快运分拨中心和新零售企业的首选地带。

　　港务区：港务区由于建设用地的稀缺、已丧失成为区域分拨的先发优势、目前派昂、移动、领鲜、爱菊、保税区项目使得港务区想高端仓储发展趋势明显;如新加坡讯通、出版业基地的工业用地转商业的原因;未来仓储项目将不会在此落地。

　　趋势duersi

　　“大跃进”式的发展使得西安仓储业在短时间发生了巨变，短期政策性因素非常明显，这个阶段的园区集中表现出了以下特点：

　　1.园区集中爆发，形成泾阳、临潼、沣东、空港四个仓储群落。

　　2.公共仓多以外资企业为主，自用仓多由房地产、钢贸、医药类企业转型做物流园区。

　　3.对园区收益预估过高、民营企业逐步退出。

　　4.外资建设运营团队缺乏物流行业相关背景。

　　5.园区规划设计多设计为纯仓储类，欠缺对公路运输业态的考虑。

　　6.招商运营无策略，人才缺乏。

　　7.迷信平台的价值。

　　8.资金取得成本过高、园区投资财务成本高。