相比中国的电商的热火朝天的场面，日本显得冷清很多。大阪城比较繁华的商业区像大阪城、心斋桥、 难波、天神桥、梅田等，一到节假日人满为患，店面生意火爆。更不用说购物天堂-东京了。为什么日本的实体商业能抵挡得住电商经济的冲击呢?　日本无论是经 营方式，还是在硬件设计、软件公共服务上，都值得我们去学习。本文从二大角度为大家介绍日本的商业地产。

　　一、日本商场的细节服务

　　1、最人性化的细节服务

 

　　日本的商场都拥有十分人性化的服务体验，以东京为例，东京的百货商店位置集中，因此安排一天专门用于“购物血拼”是最合适的方案。大部分商场从上午10点或11点开始营业，闭店时间为晚上8至10点。达人们会选择在开门时间进店，上午购物的积分可以在商场顶层“大食代”换取免费午餐，节省一笔不小开支。

 

　　东京每年有两大打折季，分别在6月和12月（由于日本人每年发两次双薪，因此日本每年会有两次打折季，羡慕吗^_^。），每次持续3至4周。和香港的圣诞扫货季一样，越到后期，折扣力度越大，但一些紧俏商品有可能断货。对早有目标的购物狂来说，往往打折季刚刚开始便会迫不及待动手囤货；对节俭至上的精明客，那就要等到Finale Sale（最后清仓）才会出手。

　　“同一品牌同一款衣服在专卖店和百货店里面，本身是没有区别的，可是在商场的话，我能享受到更多附加服务。听起来好像没什么了不起，不过这些细节真是让人放心又方便许多。”小潘说，她自己是一名标准的“百货店派”。

 

　　东京商场提供免费行李寄存服务，客人并不需要找自动存包柜，也不用担心行李太大柜子放不下，服务员会亲自帮你把行李拿到专门的寄存处，让客人可以安心购物。

　　买好东西之后，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

 

　　和国内商场一样，东京百货店也提供消费换取积分的优惠。不过国内大部分商场要求积分达到一定额度方能换购商品，东京商场的积分则可以直接冲抵现金消费，还可以即刻换购饮料和餐食。

 

　　此外，代客泊车取车、提行李、推婴儿车、为轮椅顾客启用专门电梯等免费服务都是日本百货店必不可少的配套项目，现在东京的大商场还配备了中文总台服务员，专门为中国游客提供帮助。

　　当然了，说来说去，日本百货店最靠谱的一点还是品牌众多，绝无次品、假货。日本商家对商品质量把关很严，如果你在大商场买到残次品，不但会得到大额补偿，经理还得亲自上门道歉。在日本百货店买东西最大的优势还是放心。

 

　　2、贴心的基础设施

↑木更津三井奥特莱斯占地25万平方米，拥有248家商铺5000多辆停车位，维持整个环境的保洁员只有7、8个人。

↑7、8名保洁人员负责购物城的全部清扫工作。分类垃圾桶用洁白的抹布擦得一尘不染。这样清洁的环境也让人更乐意一起保持和维护。

↑为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，最大限地减轻特殊顾客的体力负担。旁边放着消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。

↑ 为方便携带旅行箱的外国游客前来购物，免费储物柜特意设计成可以装进旅行箱的大尺寸。　

↑ 店家为早来排队的顾客准备了椅子，不必站立等候开门。

↑ 进门处是自动伞套机。防止雨天伞上滴水路滑。

↑ 休息区内专门劈出儿童区。这些小椅子是专门为小顾客准备的。

↑ 儿童区内所有设备尺寸都小一号。桌椅，洗手池都是儿童尺寸。

↑ 这是为妈妈照顾婴幼儿而设的婴儿室。内有哺乳室、换尿不湿台等。

↑ 婴儿室内的自动售货机，比照幼儿身体设计，就连饮料盒都比一般的小，适合孩子的小手拿握。

 

↑婴儿室允许男性进入给孩子冲奶粉，换尿不湿。而哺乳区内是一个个独立的哺乳室，男性止步。墙上有应急按键。

↑木更津三井奥特莱斯购物城是一座海滨小镇，很多日本人会带狗前来，这是专门开辟的狗与主人的共同休息区——栓狗桩也很有创意

↑ 购物城内有些店允许携狗进入，为了保持店内清洁，这是专门洗狗爪的池子。

 

　　3、品牌自造人流能力

　　日本品牌的自造人流能力十分强大，由于各大品牌无论是化妆品、服饰、电子产品等一般都有其忠实的客户或粉丝群，因此该品牌的限量版或纪念版商品只要一推出便会有人排队购买。

　　4、决胜在细节

　　甚至有一些基本的服务礼仪现在已经成了服务业不成文的行规：

　　1），客人脱鞋之后，要收拾客人的鞋子

　　日本的很多地方都是要脱鞋的，包括一些日式料理店，旅馆，甚至还有商场的试衣间。所以在客人脱鞋之后，服务员的第一个动作就是要把鞋子整理好，然后鞋跟朝着客人出来的方向收好。方便客人穿鞋。

　　同样，在下雨天，如果顾客带雨伞过来，要负责接过客人的雨伞，将雨水擦拭干净，然后将雨伞扣起来放在门口。方便客人消费完成后取回。

　　2），当有顾客询问的时候，不管你正在忙什么，都要立刻停下来

　　国内的餐馆大家应该都有亲身体验，就是当时落座的时候，大喊服务员～～服务员～妹子唉～如果当时营业火爆，即使服务员听到了，也不见得有人来理你。因为有人忙着上菜，有人忙着收碗，有人忙着结账。

　　但是在日本的餐馆，不管你这时候手里是在忙什么，比如你正在收拾桌子，那么有客人咨询你的时候都要立刻停下来先完成客人的需求。如果同时的需求实在太多，那么服务员都会处在一直道歉的状态。老板也会增加这个时段的兼职人员，保证自己的服务质量。

　　3），当客人对你抱怨对时候，不管是不是你的问题，你都要代表团队道歉

　　这个场景相信很多人也不陌生。比如我们跟客服投诉的时候，经常会听到：这个事情我做不了主呀，是某某部门负责的。或者这个不是我们的问题呀，是物流公司的问题呀。

　　但是在日本如果在遇到客人投诉的时候这么说，那么你的职业生涯完结也不远了。首先，不管是不是你的问题，你都要道歉，只要是你能协调到的，都要帮客人处理问题。

　　4），无论是店铺还是大型游乐场，开门迎客的时间准确到秒

　　如果一个店铺写明是上午8点开门。那么过程是这样的，6点半人员到岗，7点店门口打扫完毕，7点半店内打扫完毕，然后陈列和整理商品。快到8点，顾客陆陆续续在门口排队，所有服务人员换好工作服列队，等待秒针指向8点。

　　5），跪式服务很常见，包括夜店和ktv

　　日式的料理店，客人盘腿而坐的时候，服务员需要跪着上菜，这一点可能还很好理解。但是在日本的夜店，包括ktv等消费场所，客人坐在桌子前，服务员上酒水也是跪着上的。

　　6），营业的时候不可以扫地／拖地

　　特别是餐饮，旅馆等害怕扬尘的场所，在营业的时候是绝对不可以扫地的。一般在开门前后完成。有一些餐饮行业甚至进货都不能在营业时间。

　　二、日本大阪商业情况

　　在中国百货业遭遇最严寒冬的当下，在日本大阪梅田商业区内却有一家百货店每年的到店人数达到5000万人，多过了东京迪士尼乐园的3137万人；它就是梅田阪急百货。除了梅田阪急百货，日本还有很多让人一睹难忘的商业项目。

　　有着悠久文化历史的大阪是日本第二大城市，全国经济、政治和文化的中心，交通便利、贸易发达，是深受国内外旅行者喜爱的人气城市。大阪位于日本本州中西部，面积是全国都道府县中最小的，但人口却仅次于首都东京，作为综合性的国际化大都市，大阪在繁华和时尚程度上丝毫不逊色于东京，这里高楼林立、交通发达，商业发展特别繁荣，有超过10万多家不同类型的商铺。大阪北部的梅田和南部的心斋桥有着大大小小，各种品牌的专卖店和品种齐全的大型百货商店，像梅田的阪急百货、难波的大阪高岛屋和丸井、心斋桥大丸百货都是旅行者们中意的购物场所。各种时尚高档的国际品牌，前卫流行的服饰化妆品，特色新鲜的食品特产，应有尽有。当然还有像梅田的Yodobashi(友都八喜)和难波的Bic Camera(必酷)等大型电器商场，简直可以称得上购物爱好者们的天堂。而海游馆、梅田空中庭院、日本环球影城等现代化的人气景点，更是来大阪的旅行者们计划中的必选项。大阪到处都是夸张的巨型广告牌，从早到晚都相当热闹，也是个极具多样性的城市，其兼容并蓄，海纳百川的城市性格，如同上海一般。

　　梅田商圈，梅田是大阪正儿八经的城市中心，JR、私铁阪急和阪神的站点都集中在这里，大阪大的百货店，也全都集中在梅田。

 

　　穿过阪急百货，就来到了东通商店街，这里各种店铺鳞次栉比，从美食到休閒娱乐无所不有，各种居酒屋更是多到琳琅满目。

 

　　选了一家“竹取物语”居酒屋，开始我们在日本的第一餐美食。

 

　　日本的餐食都做的很精致，味道自然也是很棒的。这家居酒屋的酒水、饮料可以不限量续杯，不过必须喝完一杯再点下一杯，以免浪费，这种方式也方便了爱喝酒的日本人。

　　饱餐结束，已经是夜里10点多了，街上仍然是灯火通明，大阪风格的各色鲜艳招牌和店员的叫客声，将东通商店街炒得更加热闹。

 

　　日本的自动售货机非常密集，饮料品种多而且也都很好喝。

 

　　大阪的夜生活非常丰富，虽然很晚了，大街小巷中仍穿梭着成群结队的年轻男女或是西装革履的大叔，天桥下放声歌唱的美女旁边也围坐着一大群听众 。第一天，就这样在酒足饭饱后的美梦中过去啦，接着我们第二天去了日本环球影城，第三天去了冈山一日游，第四天才开始在大阪市区内游玩。

　　在大阪与梅田商圈齐明的还有JR大阪站：

 

　　耗时7年改造，2011年新装开业的JR大阪站，将站台与三越伊势丹、大丸、LUCUA等购物场所相连，还设有八大个性广场包括时空广场、风之广场等等。这已经不只是一个大车站了，更是一个大型的Shopping Mall。

 

　　三越伊势丹内的和服。在日本，伊势丹堪称为“时装伊势丹”，一向以高感度，高质量时装见称。

 

　　Yodobashi也是紧邻大阪站。作为日本代表性的大型电器综合类Shopping Mall，跟国内的电器店不同，Yodobashi与其说是卖场，不如说是新品大展示会，是日本家电流行的最前线。新而全自不用说，还可以动手动脚，不买也能尽兴，绝对是来日本必逛之地。

 

　　在大阪，如果说，梅田商圈的受众是中产阶级和企业白领，那难波无疑是贫民大众最喜欢来购物和消费的地方了。虽然没有什么大百货公司，但各种专业的店铺，绝对有着让梅田各大百货羡慕的人气。如专售药妆的松本清，专卖电器的Biccamera，专卖各种食品和土产的黑门市场等等。

　　继续搭乘JR大阪环状线前往难波站，出站后一边逛一边步行至“黑门市场”。大阪被称为“日本厨房” ，而大阪的“黑门市场”则是“大阪厨房” ，总长约600米长的市场里总共有170家店铺，主要经营新鲜和高品质的肉、蛋禽类和蔬菜瓜果以及海鲜等鲜活产品。另外，市场还专卖一些其他地方买不到世界各地的调味品及烹饪佐料，所以一年四季的“黑门市场”都是人流熙攘，活力十足。

　　商品新鲜，价格便宜是“黑门市场”的最大特色，在这个既有日本传统菜市场的风貌又不乏商业街气息之上，不管是买菜煮饭的欧巴桑还是肩负采购菜单食材的大厨，还是前来逛逛、吃吃的游客，“黑门市场”都是感受大阪普通民众日常生活的绝佳平台。

 

　　从黑门市场，穿过日本桥就来到了道顿堀，道顿堀是沿着道顿堀川南岸的一大繁华街区，以邻近的戏院、商业及娱乐场所闻名。道顿堀川其实就是一条人工的小河，两岸以餐饮为主，大阪所有的美食，在这里集中，绝对让你吃到撑，各色餐饮店当中，还夹杂着各类特色小店铺。这家“蟹道乐”是全日本最大的蟹专门料理的连锁店，人气非常旺。

 

　　各种大阪特色风格、夸张到不行的店招，以此来夺人眼球，也增加了可观性。

 

　　道顿堀作为大阪的代表地区常常在国内外的电影中亮相，所以这里的人气也是非常之旺。

 

　　偶尔还可以看到身着和服，脚踏木屐的日本人。

 

　　法善寺横町，感受别样的江户时期街道风情。

　　日本商业地产发展历史

　　一、发展分析

　　日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。六十年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心----玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。

　　70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。

　　20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直维持到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响，大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，直到2004年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。

　　截至2006年末，日本全国共有购物中心2759个，购物中心总面积为44,919,370平米，其中总店铺面积为36,538,400平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16,281平米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于一万平米的购物中心有22家，一万到三万之间的有33家，而体量超过三万平米的只有24家。

　　从销售额水平分析，自1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店，此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。

　　此外，从2002年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济的持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。　　

　　二、现状特征

　　日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。

　　从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多。

　　日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。　　

　　三、趋势表现

　　近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

　　近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

　　体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，一般处于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。　　

　　日本电商与传统零售业的厉害关系　

 

　　1、日本的线下实体商业网络相当发达

　　以大阪为例，大阪的商业形态有商业街、车站商业生态图、便利店布局。通常商业街集中在市中心繁华地带，同时各商业街通过各车站生态圈相关联，在各车站之间的地带以便利店、shopmall、supermart布局，从而构建地上地下，从区域以点带面的网状商业生态图。在商业街里面，又以美食站、药妆店、服装店、电玩店及生活用品店为主，力求吃喝玩乐一条龙，一条商业步行街经常可以延绵两三公里，并配有遮阳篷。而在每家实体店店面摆放的商品琳琅满目，同时日本的商品包装一般都偏小，一个货架从上到下可以隔七八层，所以即使是一般的实体店也能置放绝对数量较大的商品品种，以供顾客挑选。而且线下实体店每家都有不同的特色，顾客可供选择的余地较大。

　　2、日本B-C电子商务配送体系是以遍布全国的几万家便利店为据点，实行就近配送

　　日本的包裹服务商可以借助便利店实现包裹的邮寄，在线零售商也可以利用便利店实现就近配送。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店的基础之上，这意味着日本电商体系与实体店之间是共存荣的关系，而不是绝对的你死我活的竞争关系。另外日本的便利店的设置密度较大，没多远就会有家便利店。Familymart前不久还在庆祝其在全日本开第10000家连锁店。

　　顾客在电商网站购物，一般情况下需要填写个人相关信息，包括姓名、地址等，这些势必涉及个人隐私的问题。

　　日本的民众相对保守，也比较注重个人隐私，由于比较忌讳个人信息的泄露，因此，诸多民众对于电商还是持怀疑态度。

　　作为中国民众使用电商购物，大多会首要关注注重电商的价格，一般电商的价格要比线下要便宜些。

　　在日本，曾经有个机构做过相应的调查，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”是日本消费者对电子商务的首要理由，而第二位的理由才是“比实体店便宜”。同时，从使用的纠纷来看，日本则是不良商品、伪劣商品、服务不周到占第一位。在日本，商品的品质是消费者的首选，这样作为电商的价格优势显然很难发挥，自然，当便利店遍布全日本时，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”电商这样的优势就显得苍白无力了。　　

　　3、日本很早就对其境内从事电子商务的企业实施征税政策

　　目前中国对于电商企业是否征税仍旧是探讨过程中。而由于日本对电商企业在税收上有特别的倾斜政策，因此，日本的电商企业的价格优势也并不是很明显。所以，在某些方面，日本政策导向也并没有以电商为主导。

　　有日本政策方面的导向，还有日本民众对于隐私的考量，因此，日本的电商并没有像中国电商冲击着实体经济，而日本的电商也与实体经济实现共存共荣。