京东亚洲一号是运用该模式的典型。京东亚洲一号物流中心为京东物流服务体系的重要环节，通过高效率仓储、分解，降低企业成本，从而给企业带来经济效益。在模式上通过自主购地建设并运营，在适用范围方面主要针对面向全国进行扩张的大型电商。

　　三、物流园区的运营模式

　　1、管委会模式

　　是政府成立物流园区管委会，负责园区的日常经营与管理。这是国内物流园区经常采用的运营模式。政府是物流园区运营发展的坚强后盾，能够按照规划要求，推进物流园区的规范化经营，此模式有利于物流相关政策的实施与落地，也有利于同政府相关部门的协调与沟通。

　　2、主导企业运营模式

　　适用于以主导企业为主体开发建设的物流园区，依托主导企业进行园区管理、运营与日常维护。该模式中具有一定运营管理经验的主导企业参与园区开发建设，能够形成建设运营一体化模式。

　　3、第三方团体运营模式

　　聘用有经验的第三方团队对园区进行经营，实现政企分开、市场化运作，构建现代企业管理制度。该模式以市场为导向，可以准确地把握市场及物流业发展最新趋势，制定合理的运营策略与发展机制，并能够有效协调入驻企业与政府之间的关系。

　　国内物流园区的管理以管委会模式为主，特别是在物流园区的起步阶段，采用管委会模式对于有效协调政府各部门之间的关系，推动园区的落地具有重要意义。随着物流业的发展和物流管理理念的变革，智慧物流园区的发展正在深刻影响物流园区的运营与管理，特别是在物流网、车联网及大数据时代，迫切需要引入具有丰富管理经验的团队来负责园区运营管理，依托于信息技术及管理技术创新，推动物流园区的管理向智慧化、精细化方向转变。

　　四、国企投资物流产业园区对策及建议

　　1、把握宏观经济发展环境与市场需求

　　主要包括对全国层面、省市（地区、区域）层面及本地层面的政策文件的领会；对总体经济和物流行业，包括现状、结构、特点、问题、趋势等情况的调研；对当地城市产业结构的分析，包括了解当地城市主导产业的构成、支撑主导产业的重点企业分布、当地物流产业发展现状、未来规划等内容。

　　市场方面需要具体分析当地物流需求。如果是产地物流，需要明确主要企业和主要产品。如果是销地物流，需要明确需求企业（消费者）、主要需求以及需求量。如果是中转地物流，需要本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求。

　　2、进行详实的实地市场调研

　　考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。物流园区项目的实地调研。

　　一是调研周边主要产业园区，对项目所在地一定半径区域内的各类产业（工业、科技）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标、功能布局、未来规划，入驻企业、优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

　　二是调研周边同类物流园区及其入驻企业，调研已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，供项目决策参考。

　　三是调研潜在客户需求，具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的调研，为项目后期招商积累客户。

　　3、分析项目地的区位交通情况

　　一是区位优势环境，具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，还是商贸城市）、目前的经济总量以及发展趋势、人口规模等。宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用，是核心枢纽，还是辅助从属。微观上，要具体了解项目地周边四邻情况，即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

　　二是交通优势情况，根据项目初步判断和项目周边的实际情况进行分析，包括公路、铁路、港口和机场的情况。

　　4、制定战略定位和规划设计

　　一是确定具体的战略定位，即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位、客户定位、产品定位、品牌定位等。

　　二是确定主要功能确定以及分区的空间布局。物流园区项目的主要功能包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。需要确定各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻，平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

　　三是制定具体的规划设计方案，包括建筑形态（外观和内部）、道路规划（人车分流）、景观绿化等。具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

　　5、明确项目的开发和盈利模式

　　物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入；而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

　　一是在土地规划上，明确土地性质，协商土地价格，确定规划条件。

　　二是确定开发原则。正因为物流园区项目占地面积大、建设周期长，而且招商、培育市场也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为“统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理”。

　　三是因地制宜经营模式，包括全部持有出租，全部销售，租售结合。

　　四是确定项目后期运营的收入结构，除了房屋租金（含物业费）外，还有业务整合收入（入驻企业产生新的业务需要），信息服务、金融服务收入（为入驻企业和相关企业提供），以及其他收入。

　　6、做好项目的后期运营管理

　　物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1+1”，即建设一个体系：园区公共服务体系，搭建一个平台：物流信息服务平台，打通一个链条：供应链金融。

　　在园区公共服务体系上，一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。二是一体化行政服务。