伴随经济几十年高速发展，物流业发挥了基础性、关键性作用，是经济循环中的关键一环。物流园是物流业高速发展之下形成的新生业态，也是我国区域物流系统规划中的重点。国家在2019年-2023年连续五年发布全国物流枢纽城市，意在从国家战略高度引导全国核心区域物流枢纽建设和园区布局。

　　从产业链角度来看，物流产业上游主要为提供物流业发展的基础设施和设备的行业，包括道路基础设施建设行业、仓储地产业、以及物流设备制造业；中游包括提供运输、仓储以及物流管理服务的物流企业，下游主要为对仓储、运输等服务有需求的行业或个人。

　　物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。

　　一、物流园区的开发建设模式

　　目前我国总体上是政府支持、企业合作和市场化运作的基本模式，但在具体涉及到某个物流园区时，还是存在具有不同特点的开发和建设模式。根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，物流园区在发展模式上可能的选择有如下几种：

　　1、经济开发区模式

　　将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。

　　2、主体企业引导模式

　　通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的。

　　3、工业地产商模式

　　将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

　　4、政府投资或政策支持下的开发和建设模式

　　政府进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理。这种开发模式的目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。目前，这种模式的运作方式主要是交通运输、商贸流通等政府部门以基础运输、仓储等设施的投资支持园区的建设，以及城市政府以土地优惠、既有设施资源整合和置换等方式支持物流园区的建设，并通常由具有政符背景或授权的企业进行开发建设和建成后的运营。

　　5、企业合资、合作的开发和建设模式

　　在目前的物流园区建设中是较为普遍的模式，通常由商贸流通控股企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟。

　　6、综合运作模式

　　是指对上述模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有建设规模较大和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设顺利推进的目的，必须对上述几种模式进行综合使用。物流园区的规划和开发建设是统一进行的，设有专门的物业企业实行统一管理，物流园区（业主）与布局在其中的不同功能的物流经营企业之间的关系可以有几种，包括租赁、资产入股、合作开发与经营等。

　　7、探索型商业模式

　　投资方负责开发建设，按投资总额测算拿出一定比例经费委托专业平台运营商来这运作，通过运营实践结果进行验证及完善，但是按投资总额测算每年需拿出一定比例经费委托专业机构。

　　8、轻资产模式、重资产模式、“混合资产”运营模式

　　随着地产行业杠杆的下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式和专业运营商模式则会得到越来越多的用武之地。提高园区“混合资产”提升运营服务能力成为未来发展模式。重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、物业载体，土地升值赚取土地的钱或者产业的钱。轻资产输出和专业运营商模式要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，才能够带来利益。纯粹的轻资产输出难，轻资产和重资产和专业运营商“混合资产”运营模式相辅相成是最佳选择。

　　二、物流园区的商业模式

　　1、公路港模式

　　公路港模式是当前国内物流园区运营管理最成熟、数量占比最高的模式。其在掌握大量车源信息基础上通过物流信息平台实现货源与车源结合，极大地降低了物流成本。然而在进一步扩张方面面临资金和管控瓶颈。

　　2、商贸物流地产模式

　　商贸物流地产模式是伴随着商贸批发市场的发展而壮大起来的，通过品牌优势低成本拿地打造商贸群，引进商户进一步带动配套物流园区建设。然而随着电子商务发展，批发型贸易市场面临萎缩。

　　3、货运枢纽模式

　　在边境口岸、港口、铁路货场、机场附近，通过多式联运，打造具有较强集散能力的货运服务型物流园区。可以依托铁路货运站打造铁路物流基地，然而其必须依赖特殊交通条件，很难在其他地区复制推广。

　　4、工业物流地产模式

　　其利用国外产业投资基金私募较低成本的资金用于在国内的快速扩张。

　　5、综合服务物流园区模式

　　该模式能够整合仓储、配送、零担物流、专线运输、商贸交易等功能，通过相互带动而形成较强的集聚辐射带动能力，是一个可为城市提供综合物流服务功能的物流园区。

　　6、电商物流园区模式